首套房贷利率下限下调至4.4%，利率重回7年前的房贷水平
首套房贷利率下限下调至4.4%，利率重回7年前的房贷水平
5月15日，央行、银保监发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。该通知提出：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。当前，5年期及以上贷款利率是4.6%，下浮20个基点，意味着首套房最低4.4%。
该通知虽然是周末发出，但还是引起不小的轰动。对此楼市专家认为，此次房贷利率下调幅度大，重回2015年“930”后的利率水平，降低了居民的购房门槛，节约了刚需首套房购房成本，也提振了市场的信心。
调整针对新发放的个人房贷
此次差别化住房信贷政策，对于首套房、二套房的区别较大。根据《通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限930房贷新政，将调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，按照此次调整，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。
除此之外，通知还提出：在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
通知发布后，引起很多居民家庭的关心，有市民在极目新闻微信公众号留言咨询：已经购买的房子贷款能否享受此次调整的政策？
对此，业内专家表示，此次通知主要针对的是新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。
“按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。”上述专家称。
利率重回7年前的房贷水平
根据中指研究院监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显。从人民银行发布的4月份金融统计数据看，目前居民个人住房贷款负增长情况较严重，居民住房需求疲软，房地产市场仍处于深度调整期。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，众所皆知，房贷利率的下调会降低购房成本，刺激购房者的入市。此次调整，首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平。2016年全国房地产转暖也是因为彼时信贷环境较为宽松，她预测本次信贷政策释放出的利好也有助于楼市企稳转暖。
王小嫱认为，受疫情的影响，房地产市场消费意愿下降，成交低迷，周末央行的通知，将实质性降低居民的购房门槛，提振市场信心，让居民看到房地产市场仍在国民经济中发挥着举足轻重的作用。在房地产市场的发展规律中，短期看金融首套房贷利率下限下调至4.4%，利率重回7年前的房贷水平，金融环境的宽松必然有助于市场向好。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。但需要注意的是，在房住不炒的总基调下，此次政策只是给了地方更多的自主权首套房贷利率下限下调至4.4%，利率重回7年前的房贷水平，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响还是非常有限。即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。他表示，之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，继续向下压低房贷利率空间非常有限。
具体执行允许各地有差异
自今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台楼市松绑政策，但从市场实际恢复情况，市场回稳的速度不及预期。
据介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。具体而言，在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在银行层面，在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
“此次调整赋予的‘因城施策’原则更为关键。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，央行允许各银行机构根据所在楼市供需情况、房价情况、当地政府调控要求对利率进行灵活调节930房贷新政，届时各个城市的房贷利率肯定会不一样，以湖北省省会城市武汉为例，当地银行会不会全面落实，或者说各家银行是否会按最低利率执行，可能也会有差异。
盘和林对“因城施策”的解读是，允许各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。但总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的，LPR5年期利率普遍作为很多银行的利率下限930房贷新政，本身就是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。但小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，银行竞争压力更大，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，所以政策客观上促使小城市银行加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。
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