重磅消息深圳楼市限认房又认贷 投资客要抛盘离场？

重磅消息深圳楼市限认房又认贷 投资客要抛盘离场？

在上海出台史上最严调控政策的同一天，深圳紧随其后，拿出了“千呼万唤”的调控组合拳。

3月25日晚间22时，深圳市政府官网挂出了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），非深户籍人口购房社保年限由1年提高到3年深圳330房地产政策，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

以下为文件全文

深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见

深府办〔2016〕12号

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

二、完善住房保障体系

加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

三、实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

四、完善购房政策

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、规范房地产市场秩序

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

六、加强房地产金融风险防控

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

本意见自发布之日起实施。

市政府办公厅2016年3月25日

在此之前，深圳执行去年“330”政策规定的“认房不认贷”，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买二套房，最低首付款比例为3成。

美联物业认为，在此调控政策之下，一方面拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后将下降，时效估计在半年左右。另一方面，将影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。

成交量或下跌20%

此次深圳楼市新政中最受关注的是限购升级、认房又认贷政策。

《意见》指出，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

在此之前，与北京、上海、广州等其他一线城市相比，深圳的限购政策最为宽松，非户籍人口购房只需提供一年以上的社保缴纳证明即可。在同等条件下，北京、上海、广州对非本地户籍购房的社保年限要求分别是5年、5年、3年。

其中，上海是在今天上午刚刚将非本地户籍人口的购房社保年限由2年以上调高至5年以上；同时执行差别化住房信贷政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%。

在深圳链家市场研究中心总监肖小平看来，限购升级影响的群体比较有限，购房者可以通过将户口迁入深圳等方式规避。据深圳链家市场研究中心监测，2015年购房的人群当中，深户占比约7成，非深户仅3成。

美联物业深圳公司董事总经理江少杰也认为，购房者对限购政策早有认知，想要在深圳购房的非深圳户籍人群大多都有缴纳社保的意识，1改3只会在短期内限制社保缴纳年限不足的需求。长期来看，限购的作用比较有限。

《意见》还提出要实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

这意味着2年内有过贷款记录的购房者买房门槛将被抬高，对改善性需求以及潜在的投资需求将起到一定的抑制作用。

同时，《意见》还指出要加强房地产金融风险防控，结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于此前深圳的房价已经偏高，所以此类政策的出台，一定程度上会使得部分虚高楼盘的价格上涨态势得到遏制，后续楼盘高价现象的出现会减少。对于刚需购房者而言则有一定利好，部分板块的价格或有下调的可能，购房成本将有所降低。

“接下来，深圳楼市的成交面积可能会出现环比跌幅20%的水平。”严跃进说。

深圳中原董事总经理郑叔伦对《第一财经日报》记者表示，按照过往的经验，深圳楼市成交量或将下跌20%-30%，政策消化期可能在半年左右，房价会相对稳定，不会出现大幅下跌。

“在接下来的半年时间内，对于深圳业主来说将会是一个阵痛期，但是对于买家及换房客而言，则将是一个痛快期。尤其是在二手房方面，会有一些去年的投机者及企业主的抛盘。”江少杰表示。

“千呼万唤始出来”的调控策略

深圳楼市调控紧随上海的步伐，被认为是“聪明之举”。

《第一财经日报》记者多方采访获悉，深圳的楼市调控政策早在春节前夕就已准备就绪，但多方面的因素导致迟迟未发。

很多市民对深圳的楼市调整政策极为期待。因为在过去一年多时间内，深圳房价出现了暴涨。一些人群由于承担不起房价压力，已选择或准备选择离开深圳，一些制造类企业也开始考虑退出深圳。

国家统计局数据显示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的价格指数环比上涨3.6%，同比上涨57.8%，这是深圳连续第15个月领涨全国。按照深圳规划国土委最新统计，2016年2月，深圳新房成交均价已达4.81万元/平方米，同比增逾70%。另据深圳中原地产研究中心监测，同期二手房成交均价达5.26万元/平方米。

早在春节前夕，深圳市委书记马兴瑞、市长许勤就先后回应高房价，表示要出台相关调控政策。

春节过后，业内就流传一份正在研究的政策清单，包括上述提到的非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。

3月2日，马兴瑞接受深圳当地电台采访时再次表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。

此后，深圳确实出台了提高二手住房交易计税参考价、增加土地供应等调控措施。

近期，针对首付贷、众筹炒楼等行为，深圳监管部门还进行了摸底和排查，多个行业协会先后发文，要求有关金融机构加强金融风险防控。例如深圳市金融办3月4日下发通知，要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查；3月18日，深圳市互联网金融协会下发通知，要求相关企业严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理；3月23日，深圳经济特区金融学会又下发了相关通知，要求加强首付资金来源审查、不予受理“假离婚”客户的住房贷款申请、拒绝受理两年内有两次住房贷款记录的贷款申请等。

在上述微调政策出台之后，深圳楼市迅速有相应调整，一些经历过暴涨的片区开始出现低价抛盘的现象，购房者观望情绪加重，临深片区的成交量连续两周下跌。

有业内人士认为，深圳政府手法高明，出政策之前先放风，看市场反应，减少市场风险；跟在别人后面出，政治风险也被降到最低。

对房价走势影响几何？

对于新政对楼市后续走势的影响，中金公司预计，上海新房成交将在未来三个月走弱，成交将由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，对郊区楼盘影响更大。

谢逸枫表示，深圳调控政策出台重磅消息深圳楼市限认房又认贷 投资客要抛盘离场？，属于市场利空，对楼市不会产生实质性的沉重打击，一定程度上会造成房价回调的压力。由于调控无法立刻抚平市场波动，更无法解决土地供应紧缩与库存不足问题，受供不应求与货币、房贷、流动性超发及需求旺盛、地价上涨、经济稳增长的因素影响，短期内绝不会导致深圳楼市下行、房价暴跌的拐点出现。

预计二季度深圳楼市进入调整期，房价继续保持高位盘整状态，成交量进入回落趋势。其一是市场会出现短期观望情绪，楼市调整期逐渐明显。其二是量价增幅及房企销售资金增长面临下调的压力。其三是部分市场需求受到抑制，成交量会逐渐的下滑。

北京、广州会否跟进？

对于北京、广州等其余两个一线城市是否会跟进，谢逸枫表示，北京、广州暂时不会跟进，出台楼市调控，因为北京、广州房价涨幅相对不高，比较温和，况且广州的二套首付还是70%与限购没放松及供求基本平衡、库存比其他三个一线城市大。由于北京的房价暴涨趋势非常明显，不排除北京会作为第三个跟进调控的城市，预计时间在4月份。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京执行的限购政策已经比较严格，继续升级的概率不是特别大。但不排除北京在未来将限价与增加供应量、以及约束信贷增加到新的限购政策中。

人民日报评论：中国经济不需要投机客

近一段时间以来，我国部分地区楼市迅速升温引起社会广泛关注。3月25日，上海市公布一批促进房地产市场平稳健康发展的最新举措，其中包括：二套房首付比例不低于50%，严查房企和中介炒作房价、捂盘惜售以及从事首付贷、过桥贷等违规行为，提高非户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限等等。

专家指出，当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期，房地产市场平稳、均衡、健康发展，既可以为转型营造良好环境，又是实现共享发展的题中之义。相反，借助各种金融工具投机炒房，不仅将给投机者自身带来巨大风险，亦无益于中国经济持久健康发展。

“去库存”助力“稳增长”

在2015年底的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”与“去产能”、“去杠杆”、“降成本”、“补短板”一道，共同被确定为2016年经济工作需要抓住的关键点。随后，相关部门陆续出台了“降首付比例”、“降低房地产交易环节契税、营业税”等一系列鼓励措施，发力楼市去库存。

从总体效果上看，目前全国楼市出现回暖，有效需求得到一定释放，但不同地区分化却不断加剧。国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个；其中涨幅较上月扩大的城市有33个，比1月份增加10个。从各级城市看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点，城市间房价涨幅差距进一步加大重磅消息深圳楼市限认房又认贷 投资客要抛盘离场？，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授在接受本报记者采访时指出，房地产上下游涉及的行业很多，推动楼市去库存无疑会在经济下行压力较大时起到“稳增长”的效果。

“去库存的根本目的还是解决发展不平衡的问题。一方面，中国经济目前正处在一个稳增长、调结构、促转型的重要时期；另一方面，房地产业与未来发展过程中诸多资源和要素的配置又直接相关，因此，如何合理调配土地资源，使之与其他要素平衡，进而共同促进经济发展，是一个非常值得思考的问题。”赵锡军说。

“炒概念”还需“降降温”

一边是部委发力“去库存”，另一边则是大城市向“楼市过热”宣战，这其中究竟有何玄机？答案还要从近期楼市升温的原因中寻找。

据上海市住建委主任顾金山介绍，投资投机需求回潮、跟风“买涨”、供应不足等都是导致当地楼市近期过热的重要原因。“部分企业违规操作，一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变得可以入市或者提前入市了。这一操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。”顾金山在“新政”发布会上说。

多位专家指出，房屋是具有居住和投资双重属性的商品，在居住这一社会必要需求尚未得到较好满足时，投资甚至投机需求过旺，不仅不利于房地产行业自身的发展，亦有损中国经济的竞争力。

“产业结构不合理，我们可以通过市场的力量来去粗取精；而像楼市分化所反映的区域空间发展不均衡，则很难完全通过市场之手来实现自然调节，这就需要调控政策及时跟进与引导。”赵锡军表示，尽管直观上判断自住需求和投机需求不太容易，但如果能够让持有多余住房的成本大幅提升深圳330房地产政策，则显然有助于遏制这部分炒作需求。

“放长线”才能“钓大鱼”

炒作难成主旋律，健康发展有底气。作为国民经济的重要组成部分深圳330房地产政策，房地产业既影响着经济运行，又为国家经济发展整体趋势所决定。从这个角度来说，“放长线，钓大鱼”无疑是一个聪明的策略。短期房地产的投资投机行为，显然不能为中国经济的长远发展有所助力，中国经济更需要的是目光远大的创新创业。

法国泰雷兹集团中国区总裁兼首席执行官劳伦·居约认为，中国经济增长拥有一个光明的未来。美国《华尔街日报》不久前亦报道称，尽管经济增速放缓，但中国创新企业并未放慢脚步，而是努力向高科技领域进军，促进经济从低端制造业向高新技术转型，这些企业自身也获得了更高的利润。

与此同时，基本公共服务资源配置更加均衡及产业布局的优化也将让广大中小城市的潜力凸显。“发展更高质量更加公平的教育”、“织密织牢社会保障安全网”、“引导外资更多投向中西部地区”……事实上，今年的政府工作报告中细化的很多任务都有助于这种潜力的“变现”。

“人口向少数城市过度集中，将影响城市运行效率及居民生活质量。相比之下，中小城市还有很大的发展空间。”赵锡军建议，未来推动房地产业持久健康发展还需要做好三方面功课：一是继续优化我国发展的空间布局；二是积极扶持一批中小城市，降低大城市人口压力；三是加大对房地产建设、销售等中间环节的监管力度。